Czy marzycie o własnym mieszkaniu na Maderze?
Po kilku latach życia na wyspie i prowadzeniu własnego biznesu turystycznego mogę powiedzieć jedno – rynek nieruchomości na Maderze przeszedł prawdziwą rewolucję.
Jako osoba, która sama kupiła tutaj nieruchomość i na co dzień obserwuje ten rynek, podzielę się z Wami tym co naprawdę się dzieje z cenami mieszkań na Maderze.
Pamiętam jak w 2020 roku oglądałam mieszkania za 170 tysięcy euro w centrum Ribeira Brava .
Te same mieszkania dziś kosztują 300-320 tysięcy i większość z nich nadaje się jeszcze do generalnego remontu…
Aktualne ceny mieszkań na Maderze – moje obserwacje z rynku
Funchal -jeśli masz zasobny portfel
Centrum Funchal, gdzie niemal każdy chce mieszkać. Z mojego doświadczenia, apartamenty 2-pokojowe w centrum kosztują obecnie 390 000 – 470 000 €. Widziałam mieszkanie 60m² bez widoku na ocean, sprzedane za 320 tysięcy w zeszłym miesiącu. To samo mieszkanie rok temu kosztowało 220 tysięcy euro.
Dzielnica Lido – nowoczesna, najdroższa dzielnica miasta. Tu ceny szalały najbardziej. Apartament 2-pokojowy? Minimum 400 000 euro. Widziałam penthouse sprzedany za 1,5 miliona – dla lokalnych mieszkańców są to kwoty abstrakcyjne.
Obszary poza centrum – tu jeszcze można coś znaleźć, ale …
Câmara de Lobos – jedna z alternatyw
Mieszkam niedaleko i widzę jak ten rynek się zmienia. Kiedyś w Camara można było zakupić nieruchomość w dobrej cenie, ale nie dziś. Ta miejscowość rozwinęła się i deweloperzy budują tutaj bardzo dużo. Apartament 2-pokojowy można tu kupić za 350 tysięcy euro i więcej… status „tańszej” części Madery, już tu nie obowiązuje
Caniço – nazywane „sypialnią” Funchal- najkorzystniejsze ceny, chociaż droga często w korkach
Tutaj jeszcze można znaleźć apartamenty za 270-290 tysięcy euro dla 2 pokoi. Problem? 40 minut jazdy do Funchal rano, w godzinach szczytu. Dla kogoś kto pracuje zdalnie – super opcja. Dla kogoś kto codziennie dojeżdża – męczarnia.
Dlaczego mieszkania na Maderze są takie drogie?
Pandemia zmieniła wszystko
Gdy przyjechałam w 2020, Madera była jeszcze „ukrytym skarbem”. Pandemia to zmieniła – nagle wszyscy odkryli, że można pracować zdalnie z raju. Spotykam coraz więcej Niemców, Francuzów, nawet Amerykanów którzy tutaj kupują mieszkania.
Golden Visa i inwestorzy
Program Golden Visa sprawił, że bogatsi inwestorzy zaczęli kupować nieruchomości hurtowo. W moim miasteczku jeden inwestor kupił 5 apartamentów w tym samym budynku, żeby robić z nich Airbnb. Dla lokalnych, to tragedia – mieszkania znikają z rynku długoterminowego wynajmu, a mieszkańców nie stać na zakup mieszkań w takich cenach.
Ograniczona przestrzeń
Madera to niewielka wyspa, a obszary nadające się pod budownictwo są ograniczone. Góry, ocean, parki naturalne – zostaje niewiele miejsca na nowe inwestycje. Prawo podaży i popytu działa bezlitośnie.
Gdzie szukać mieszkań na Maderze – moje sprawdzone źródła
Portale internetowe vs. rzeczywistość
Idealista.pt to podstawa, ale najlepsze okazje często nie trafiają do internetu. Sprzedają się „od ręki” przez znajomych, lokalnych agentów, relacje sąsiedzkie.
Lokalni agenci – klucz do sukcesu
Po dwóch latach poznałam lokalnego agenta który pokazuje mi oferty zanim trafią do internetu. To robi różnicę. Dobre mieszkania sprzedają się w tydzień, czasem w 3 dni.
Facebook i Marketplace
Niektórzy właściciele wystawiają ogłoszenia tylko na Marketplace albo w lokalnych grupach Facebook. Tam można znaleźć prawdziwe okazje, ale trzeba działać szybko.
Przy zakupie próbuj negocjować cenę:
- Znajdź wady – ja zwróciłam uwagę na stare lazienki, potrzebę malowania, brak miejsca parkingowego, czy wymianę okien
- Przygotuj alternatywy – pokazałam agentowi 3 inne mieszkania w podobnej cenie
- Bądź gotów na szybką decyzję – miałam wszystkie dokumenty przygotowane
- Bądź pierwszy w kolejce- jeśli pojawią się nowe ogłoszenie, staraj się umówić przez agenta tak, by jako pierwszy oglądać nieruchomość
Co NIE działa w negocjacjach
- Porównywanie do cen z Polski (Portugalczykom jest to obojętne)
- Narzekanie że „rok temu było taniej” (tak, ale teraz jest drożej)
- Długie zastanawianie się (dobra oferta nie poczeka)
Praktyczne wskazówki od kogoś kto przeszedł przez ten proces
Co robić przed zakupem
- Mieszkaj tu przez miesiąc – wypróbuj różne dzielnice, zobacz jak wygląda codzienne życie
- Sprawdź sąsiedztwo wieczorem – niektóre miejsca są głośne do późnej nocy, albo sąsiedzi mają np ujadające całą nocą psy …
- Przetestuj dojazdy – w godzinach szczytu korki mogą być frustrujące
- Porozmawiaj z sąsiadami – często mówią prawdę o problemach budynku
Najczęstsze pułapki które widziałam
- Mieszkania bez pozwolenia na wynajem turystyczny (sprawdź w urzędzie!)
- Problemy z wilgocią w starych budynkach (szczególnie położone w wyższych częściach wyspy )
- Ukryte opłaty wspólnotowe na remonty
- Ograniczenia w dokumentach planistycznych (nie można robić Airbnb)
Prognozy na przyszłość – co widzę na horyzoncie
Czy ceny będą jeszcze rosnąć?
Na podstawie tego co obserwuję – raczej tak, ale wolniej. Nowe regulacje dotyczące Airbnb mogą spowolnić spekulacyjne zakupy. Ale dopóki Madera będzie popularna wśród cyfrowych nomadów i emerytów z bogatszych krajów, ceny będą rosły.
Co może zmienić sytuację
- Ograniczenia dla inwestorów spoza UE
- Nowe projekty mieszkaniowe (ale teren ograniczony)
- Spadek popularności pracy zdalnej
- Kryzys gospodarczy w Europie
Podsumowanie – najważniejsze fakty o cenach mieszkań na Maderze
📈 Dlaczego ceny tak szybko rosną
- Coraz wyższe ceny mieszkań: wzrost o 60% w ciągu 3 lat (z moich obserwacji)
- Mały wybór na rynku: najlepsze oferty nie trafiają nawet do internetu
- Szybki rynek: mieszkania w dobrych cenach sprzedają się w kilka dni „od ręki”
- Brak małych mieszkań: nawet kawalerki kosztują 150-250 tysięcy euro, więc nie jest tanio
🏠 Dodatkowe koszty zakupu
- Podatek od nieruchomości: płatny co roku- koszty mieszczą się w przedziale od 0,3% do 0,45% wartości katastralnej rocznie. Każda gmina może ustalić własną stawkę w tym zakresie.
- Prawnik i formalności: 1500-2500 euro
- Remonty i wyposażenie: często nawet do 50 tysięcy euro
